Requisitos para Comprar Casa en USA Siendo Extranjero 2026

Conocer los requisitos para comprar casa en USA siendo extranjero es el primer paso para convertir el sueño de la propiedad en realidad. La buena noticia es que Estados Unidos no exige ciudadanía ni residencia permanente para adquirir bienes raíces, y miles de inmigrantes y compradores internacionales cierran operaciones cada año aunque no tengan Green Card ni Social Security Number (SSN).

En esta guía actualizada a 2026 vas a encontrar todos los documentos, costos, tipos de hipoteca y trámites que necesitas conocer para comprar tu propiedad en territorio estadounidense, ya sea como inversor desde tu país, como inmigrante recién llegado o como hispano residente sin estatus migratorio definido.

¿Puede un extranjero comprar casa en Estados Unidos?

Sí. Cualquier persona, sin importar su nacionalidad o estatus migratorio, puede comprar una propiedad en Estados Unidos. No existe ninguna ley federal que prohíba la compra de bienes raíces a extranjeros, residentes temporales, indocumentados o ciudadanos de otros países que nunca hayan pisado el territorio.

Según la National Association of Realtors (NAR), los compradores extranjeros adquirieron propiedades por más de 42 mil millones de dólares en el último año fiscal, siendo México, Canadá, China e India los principales países de origen. Florida concentra cerca del 23% de estas operaciones, seguida por California y Texas.

La parte compleja no es la compra en sí, sino el financiamiento. Si vas a pagar al contado, el proceso es prácticamente idéntico al de un ciudadano. Si necesitas hipoteca, los requisitos cambian significativamente según tu estatus migratorio y documentación disponible.

Requisitos para comprar casa en USA siendo extranjero al contado

La opción más rápida y sin complicaciones es comprar al contado (cash). Si tienes el capital disponible, los requisitos se reducen a documentación básica y al cumplimiento de regulaciones contra el lavado de dinero.

Necesitas estos documentos esenciales:

• Pasaporte vigente de tu país de origen.
• ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) o SSN si lo tienes.
• Comprobante del origen de los fondos: extractos bancarios de los últimos 2 a 3 meses, contratos de venta de activos o declaraciones de impuestos.
• Visa válida (turismo B1/B2, estudios F1, trabajo H1B, inversión EB-5 o cualquier otra) si vas a viajar a firmar. No es obligatorio estar físicamente presente, ya que se puede firmar con poder notarial apostillado.
• Apertura de cuenta bancaria en USA (recomendado, no obligatorio).

El comprador al contado no necesita historial crediticio, ingresos demostrables en USA ni residencia. Todo el proceso puede tomar entre 30 y 45 días desde la oferta aceptada hasta el closing.

Requisitos para obtener una hipoteca siendo extranjero

Cuando necesitas financiamiento, las exigencias aumentan considerablemente. Los bancos clasifican a los compradores extranjeros en tres grandes categorías y los requisitos varían según cada perfil.

1. Foreign National Loan (préstamo para extranjeros no residentes)

Diseñado para compradores que viven fuera de USA y no tienen visa de residente. Solo lo ofrecen bancos especializados y prestamistas privados como HSBC, Bank of America Premier International, FirstBank Florida o Lendai.

• Down payment mínimo: 25% a 40% del valor de la propiedad.
• Pasaporte y visa vigentes (incluso turismo).
• Cartas de referencia bancaria de tu banco en el país de origen (mínimo 2 años de antigüedad).
• Declaraciones de impuestos de los últimos 2 años traducidas y apostilladas.
• Comprobantes de ingresos: cartas del empleador o estados financieros de empresa propia.
• Tasa de interés: típicamente 1.5 a 3 puntos porcentuales por encima de las tasas estándar.
• Plazo máximo: 30 años, con opciones de 15 y 20 años.

2. Hipoteca con ITIN para inmigrantes sin SSN

Pensada para hispanos que residen en USA pero no tienen Social Security Number, incluyendo indocumentados que pagan impuestos con ITIN. Ofrecida por bancos comunitarios, credit unions y prestamistas como Inlanta, Citadel Servicing o Alterra Home Loans.

• Down payment mínimo: 10% a 20%.
• ITIN vigente con al menos 2 años de uso.
• Historial de pago de impuestos federales (formularios 1040 de los últimos 2 años).
• Comprobantes de ingresos: W-2, 1099 o cartas del empleador.
• Historial de pagos de alquiler, servicios públicos y celular (rent verification).
• Credit score alternativo o construido mediante tarjetas secured.
• Tasa de interés: 1 a 2 puntos por encima del promedio.

3. Hipoteca convencional para residentes con visa

Si tienes visa de trabajo (H1B, L1, O1), Green Card o eres asilado, puedes acceder a hipotecas convencionales con condiciones similares a las de un ciudadano.

• Down payment desde 3% con préstamos FHA, o 5% en conventional.
• SSN o ITIN (algunos bancos aceptan ITIN para FHA).
• Credit score mínimo de 580 para FHA, 620 para conventional.
• Historial laboral de al menos 2 años en USA.
• Ratio deuda-ingreso (DTI) menor al 43%.
• Visa con vigencia mínima de 3 años o renovación garantizada.

Para profundizar en las opciones de financiamiento, consulta nuestra guía completa sobre préstamos hipotecarios en USA y las tasas hipotecarias actualizadas.

Tabla comparativa de tipos de hipoteca para extranjeros

Tipo de hipoteca	Down payment	Credit score	Documentación	Tasa promedio 2026
Foreign National Loan	25% – 40%	No exigido	Pasaporte + extranjera	8.5% – 10.5%
Hipoteca ITIN	10% – 20%	Alternativo	ITIN + 2 años taxes	7.5% – 9.5%
FHA con ITIN	3.5%	580+	ITIN + W-2	6.8% – 7.5%
FHA con SSN	3.5%	580+	SSN + 2 años empleo	6.5% – 7.2%
Conventional	5% – 20%	620+	SSN o residencia	6.3% – 7.0%
VA Loan (veteranos)	0%	580+	Servicio militar	6.0% – 6.8%

Costos asociados a la compra de casa en USA

Además del down payment, todo comprador debe presupuestar los closing costs, que representan entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad. Estos costos incluyen tasaciones, seguros, impuestos prepagados y honorarios legales.

Los gastos típicos al cierre son:

• Appraisal (tasación): 400 a 800 dólares.
• Home inspection: 300 a 600 dólares.
• Title insurance: 0.5% a 1% del valor de la casa.
• Escrow fees: 200 a 1,000 dólares.
• Origination fee del prestamista: 0.5% a 1.5% del préstamo.
• Property taxes prepagados: 2 a 6 meses según el estado.
• Homeowners insurance: primer año pagado por adelantado, entre 800 y 2,500 dólares.
• HOA fees (si aplica): variable según comunidad.

Para una propiedad de 350,000 dólares, los closing costs rondan entre 7,000 y 17,500 dólares adicionales al down payment. Es imprescindible tener este monto líquido en el banco antes de hacer una oferta.

Estados más accesibles para compradores extranjeros en 2026

No todos los estados ofrecen la misma facilidad de compra. Algunos tienen mercados más receptivos a compradores internacionales, mejores precios promedio y bancos con productos específicos para hispanos.

Los estados más recomendados son:

• Florida: líder absoluto en compras de extranjeros. Miami, Orlando y Tampa concentran la mayor oferta de Foreign National Loans. Sin impuesto estatal a la renta.
• Texas: Houston, Dallas y San Antonio tienen precios accesibles (promedio 285,000 dólares) y abundancia de bancos con préstamos ITIN.
• Arizona: Phoenix y Tucson ofrecen propiedades por debajo del promedio nacional y comunidades hispanas establecidas.
• Nevada: Las Vegas mantiene precios competitivos y procesos rápidos de cierre.
• Georgia: Atlanta es uno de los mercados de mayor crecimiento para compradores latinos.
• Carolina del Norte: Charlotte y Raleigh ofrecen alta calidad de vida con costos moderados.

Estados como California, Nueva York o Hawai tienen precios muy elevados, lo que dispara el down payment requerido. Una casa promedio en San Francisco supera el millón de dólares, exigiendo más de 250,000 de cuota inicial bajo Foreign National Loan.

Cómo comprar casa en USA siendo extranjero: paso a paso

Seguir un proceso ordenado evita errores costosos y agiliza el cierre. Esta es la secuencia recomendada para compradores extranjeros:

1. Define tu presupuesto y financiamiento. Calcula cuánto puedes pagar de down payment, closing costs y cuota mensual. Si necesitas hipoteca, contacta a prestamistas especializados en compradores extranjeros antes de buscar propiedad.
2. Obtén la precalificación (pre-approval). El banco te entrega una carta indicando el monto máximo que te prestaría. Esta carta es indispensable para hacer ofertas serias.
3. Contrata un agente inmobiliario (Realtor) bilingüe. Su servicio es gratuito para el comprador, ya que cobra comisión del vendedor. Busca uno con experiencia en clientes internacionales.
4. Tramita tu ITIN si no tienes SSN. El formulario W-7 del IRS se puede gestionar desde el extranjero a través de Acceptance Agents autorizados. Tarda entre 7 y 11 semanas.
5. Visita propiedades y haz ofertas. Las visitas pueden ser presenciales o virtuales mediante tours 3D. La oferta se presenta con la carta de pre-approval o prueba de fondos.
6. Realiza inspección y tasación. Una vez aceptada la oferta, dispones de 10 a 17 días para inspeccionar la propiedad y que el banco la tase.
7. Asegura los fondos en escrow. Los compradores extranjeros suelen transferir fondos desde su país a través de un wire transfer internacional, declarando origen y cumpliendo con FinCEN.
8. Firma el closing. Puedes firmar en USA presencialmente o desde tu país mediante poder notarial apostillado o e-closing con video notarización.
9. Recibe el title deed. Tras el cierre, el title insurance y la escritura quedan registrados a tu nombre en el condado correspondiente.

Si te interesa una alternativa con menor inversión, también puedes explorar la guía sobre comprar casa en USA sin ser residente con estrategias adicionales para inversores internacionales.

Errores comunes que debes evitar

Comprar una propiedad fuera de tu país de origen implica riesgos que solo se evitan con asesoramiento profesional. Los errores más frecuentes son:

• Comprar sin agente inmobiliario propio: el listing agent representa al vendedor, no a ti.
• Saltarse la home inspection: puede ocultar daños estructurales que cuestan decenas de miles de dólares.
• No considerar property taxes anuales: en Texas o Illinois pueden superar el 2.2% del valor de la casa cada año.
• Subestimar los gastos de mantenimiento, HOA y seguros.
• Transferir dinero sin asesoría fiscal: las transferencias mayores a 10,000 dólares deben ser reportadas y pueden generar impuestos en tu país de origen.
• Comprar en pre-construcción sin investigar al desarrollador: hay riesgo de obras paralizadas.
• No solicitar el Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) check cuando revendes: el comprador retiene 15% del precio si eres extranjero no residente.

Aspectos fiscales para compradores extranjeros

Comprar es solo el inicio. Como propietario extranjero, debes cumplir obligaciones fiscales tanto en USA como en tu país de origen.

Las principales obligaciones son:

• Property taxes: entre 0.3% y 2.5% anual del valor tasado según el estado.
• Income tax sobre alquileres: si rentas la propiedad, debes declarar los ingresos con formulario 1040-NR.
• FIRPTA al vender: 15% de retención sobre el precio de venta si eres extranjero no residente.
• Estate tax: los extranjeros tributan herencia desde los 60,000 dólares de propiedad en USA, mientras que los ciudadanos tienen exenciones millonarias.

Considera formar una LLC o un trust para optimizar la fiscalidad. Muchos compradores latinoamericanos estructuran la compra mediante una LLC en Delaware o Wyoming para limitar responsabilidad y planificar herencia. Si planeas usar tu ITIN para múltiples trámites, revisa también nuestra guía sobre para qué sirve el ITIN number en USA.

Preguntas frecuentes sobre comprar casa en USA siendo extranjero

¿Necesito visa o Green Card para comprar casa en USA?

No. Ningún tipo de visa o residencia es obligatorio para adquirir una propiedad en Estados Unidos. Puedes comprar con pasaporte de cualquier país, incluso desde el extranjero sin pisar territorio estadounidense.

¿Puedo obtener hipoteca solo con ITIN?

Sí. Existen bancos comunitarios, credit unions y prestamistas especializados que otorgan hipotecas con ITIN. El down payment mínimo suele ser del 10% al 20% y se requieren al menos 2 años de declaraciones de impuestos.

¿Cuánto es el down payment mínimo para un extranjero?

Depende del tipo de préstamo: 3.5% con FHA y SSN/ITIN, 10% a 20% con hipoteca ITIN, y entre 25% y 40% con Foreign National Loan para no residentes.

¿Puedo comprar a nombre de una LLC siendo extranjero?

Sí. Es una estrategia común para limitar responsabilidad personal y optimizar fiscalidad. La LLC se forma generalmente en Delaware, Wyoming o el estado donde se ubica la propiedad.

¿Qué pasa con los impuestos cuando vendo la propiedad?

Si eres extranjero no residente, aplica FIRPTA: el comprador retiene el 15% del precio de venta para garantizar el pago de impuestos sobre ganancias de capital. Puedes solicitar reducción si la ganancia real es menor.

¿Cuánto tarda el proceso de compra completo?

Entre 30 y 45 días al contado y entre 45 y 75 días con hipoteca, desde la oferta aceptada hasta el cierre. Los compradores extranjeros con financiamiento internacional pueden tardar hasta 90 días por la verificación documental adicional.

¿Puedo alquilar la propiedad si vivo fuera de USA?

Sí. Muchos extranjeros compran como inversión. Debes contratar un property manager local y declarar los ingresos por alquiler con el formulario 1040-NR cada año fiscal.

Conclusión: tu casa propia en USA es alcanzable

Cumplir los requisitos para comprar casa en USA siendo extranjero es perfectamente viable en 2026, ya seas turista, inversor desde el extranjero, inmigrante con ITIN o residente con visa de trabajo. La clave está en elegir el tipo de financiamiento adecuado a tu perfil, presupuestar todos los costos asociados y rodearte de profesionales especializados en compradores internacionales.

Comienza por evaluar tu capacidad financiera, define el estado donde quieres comprar y solicita pre-approvals con al menos dos prestamistas antes de iniciar la búsqueda. Con la documentación lista y la asesoría correcta, tu propiedad en Estados Unidos puede ser realidad en menos de 90 días.