Sí, puedes comprar una casa desde Estados Unidos en México, Colombia, Honduras, El Salvador o Guatemala sin subirte a un avión: necesitas un poder notarial apostillado, un crédito hipotecario para residentes en el exterior y un abogado o notario de confianza en el país donde está la propiedad. La mayoría de los bancos latinoamericanos aceptan tus ingresos de Estados Unidos —e incluso el historial de remesas que envías— como respaldo del préstamo. Esta guía explica cómo funciona el proceso en 2026, cuánto cuesta, qué impuestos pagas en los dos países y cuáles son los fraudes más frecuentes cuando compras a distancia.
¿Puedes comprar casa desde Estados Unidos sin viajar a tu país?
Sí. La compraventa se puede firmar completa mediante un poder notarial especial para actos de dominio, un documento con el que autorizas a un familiar o abogado a firmar la escritura en tu nombre. Sin ese poder, tendrías que viajar para firmar ante notario.
Tienes dos caminos para otorgarlo desde territorio estadounidense. El primero es acudir al consulado de tu país en Estados Unidos, donde el cónsul actúa como notario y el documento sale listo para usarse, sin apostilla ni traducción. Los consulados de México, Colombia, El Salvador, Honduras y Guatemala ofrecen este servicio con cita previa y costos que suelen ir de 50 a 150 dólares.
El segundo camino es firmar ante un notary public estadounidense y luego apostillar el documento en la Secretaría de Estado del estado donde se firmó, según el Convenio de La Haya. Este trámite agrega entre 2 y 6 semanas y requiere traducción oficial al español si el texto está en inglés. Si necesitas agendar el trámite consular, revisa nuestra guía sobre cómo sacar cita en el consulado mexicano en USA.
Consejo: Redacta el poder con facultades limitadas —una propiedad concreta, un precio máximo y una vigencia de 6 a 12 meses— en lugar de un poder general amplio. Reduce el riesgo si la relación con el apoderado se complica.
Créditos hipotecarios para comprar casa desde Estados Unidos, país por país
Los bancos de la región compiten por los 36 mil millones de dólares anuales que los migrantes envían a Latinoamérica, y por eso casi todos tienen una línea hipotecaria diseñada para quien vive fuera. Lo que cambia entre países es el porcentaje financiado, el plazo y si tu estatus migratorio importa.
| País | Entidades principales | Financiamiento máximo | Particularidad |
|---|---|---|---|
| México | Infonavit, banca comercial | Según puntaje y saldo de subcuenta | Infonavit Sin Fronteras: pagas desde EE. UU. con casas de remesas |
| Colombia | Bancolombia y aliados inmobiliarios | 70% del valor comercial (80% en VIS) | Consultan tu credit score de EE. UU.; plazos de 5 a 20 años |
| Honduras | Banco Atlántida, Ficohsa | 75% con residencia; 60% con TPS o permiso temporal | Aceptan el promedio de remesas de los últimos 6 meses como ingreso |
| El Salvador | FSV, Banco Agrícola | Hasta 90% en programas del FSV | El FSV permite pagar la cuota con remesas sin intermediarios |
| Guatemala | Banca privada y desarrolladoras | 70% a 80% según el proyecto | Suele exigirse fiador o codeudor residente en el país |
México: Infonavit Sin Fronteras y el crédito para migrantes
Infonavit Sin Fronteras permite pagar un crédito Infonavit desde más de mil sucursales de casas de remesas en Estados Unidos. Solo necesitas los 10 dígitos de tu número de crédito y presentarte en una de las empresas participantes; no hay trámite adicional ni comisión bancaria mexicana.
El cambio grande llegó en 2026: el Infonavit modificó sus reglas para incorporar a migrantes y trabajadores sin relación laboral formal. Esto significa que un mexicano que trabaja en Estados Unidos puede solicitar financiamiento para comprar o mejorar una vivienda en México sin tener que regresar a emplearse formalmente y cotizar de nuevo ante el IMSS.
Si además de la casa te interesa la parte fiscal, conviene entender antes cómo obtener un ITIN number en USA, porque varios bancos binacionales lo piden para abrir la cuenta desde la que se domicilia el pago.
Colombia: crédito hipotecario desde el exterior con tu historial estadounidense
Bancolombia financia hasta el 70% del valor comercial de una vivienda que no sea de interés social, y hasta el 80% si es VIS, con plazos de 5 a 20 años. Pueden aplicar los colombianos residentes en Estados Unidos, los extranjeros casados con un colombiano y los familiares en primer grado de consanguinidad.
La documentación es la que ya tienes por vivir en Estados Unidos: certificación laboral, los últimos tres a seis talones de pago (pay stubs) y tu declaración de impuestos —W-2 o tax return—. Varios bancos tienen convenios para consultar tu credit score estadounidense, así que un buen puntaje en Estados Unidos funciona como carta de presentación. El pago mensual se hace por débito automático o desde la sucursal virtual.
Centroamérica: cuando las remesas cuentan como ingreso
Honduras es el caso más flexible para quien no tiene residencia permanente. Banco Atlántida financia hasta el 75% del valor de la propiedad a hondureños con residencia permanente y hasta el 60% a quienes tienen TPS o un permiso temporal, y calcula la capacidad de pago tomando el promedio de remesas enviadas en los últimos seis meses. El trámite se puede completar a través de un representante legal en Honduras, sin que el titular viaje.
En El Salvador, el Fondo Social para la Vivienda (FSV) tiene una línea específica para salvadoreños en el exterior que permite pagar la cuota mensual directamente con remesas, sin intermediarios; Banco Agrícola ofrece un producto equivalente en la banca privada. En Guatemala, la vía habitual es a través de desarrolladoras con convenios bancarios, y lo normal es que te pidan un fiador residente en el país.
Fideicomiso, escrituras y los trámites legales que no puedes saltarte
Aquí es donde se pierde más dinero por desconocimiento. En México existe la zona restringida: la Constitución prohíbe a los extranjeros ser propietarios directos de tierra dentro de los 50 kilómetros de la costa y los 100 kilómetros de la frontera. Para comprar ahí, un extranjero necesita un fideicomiso bancario, un contrato en el que un banco mexicano aparece como titular y tú eres el beneficiario con todos los derechos: habitarla, rentarla, remodelarla, venderla y heredarla.
El fideicomiso tiene una vigencia de 50 años renovable por periodos iguales y un costo anual de mantenimiento que en 2026 se ubica entre 450 y 555 dólares según el banco, más los honorarios notariales de constitución.
Nota: Si eres mexicano —incluyendo doble nacionalidad mexicano-estadounidense— no necesitas fideicomiso: compras de forma directa en cualquier punto del país. La restricción aplica solo a extranjeros.
Antes de entregar un solo dólar, verifica la situación jurídica del inmueble. En México se solicita el certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad; en Colombia, el certificado de tradición y libertad emitido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que tiene una vigencia práctica de 30 días. Ambos documentos revelan hipotecas, embargos y demandas que el vendedor puede no mencionar.
Revisa también que el impuesto predial esté al día y que el terreno no sea ejidal o comunal. En México, la tierra ejidal no puede escriturarse a un particular sin un proceso previo de regularización ante el Registro Agrario Nacional, y muchas ventas informales de lotes «baratos» caen exactamente en esa categoría.
Cómo enviar el dinero y qué impuestos pagas en ambos países
Para el enganche y los gastos de escrituración vas a mover cantidades grandes, y ahí las comisiones se notan. Un giro internacional bancario (wire transfer) cuesta entre 25 y 50 dólares por operación y suele aplicar un margen cambiario del 1% al 3%. Las plataformas digitales especializadas cobran comisiones más bajas y tipos de cambio cercanos al interbancario, pero muchas tienen límites diarios que obligan a dividir el envío. Compara las opciones en nuestra guía de mejores apps para enviar dinero a Latinoamérica desde USA.
En el lado fiscal estadounidense hay tres reglas que conviene tener claras:
- Ingreso mundial: si eres residente fiscal en Estados Unidos, el IRS grava tus ingresos globales. Si rentas la casa que compraste en tu país, esa renta se declara en tu tax return estadounidense.
- FBAR (FinCEN 114): si tienes cuentas financieras en el extranjero cuyo saldo combinado superó los 10,000 dólares en cualquier momento del año, debes reportarlas. La casa en sí no se reporta en el FBAR, pero la cuenta desde la que la pagas sí puede entrar.
- Formulario 8938: se adjunta a la declaración cuando tus activos financieros extranjeros superan los umbrales del IRS, que varían según estado civil y país de residencia.
Cuando vendas la propiedad, la operación se reporta completa al IRS aunque no termines pagando impuesto en Estados Unidos gracias a los créditos por impuestos pagados en el extranjero o a un tratado fiscal. En el país de origen pagarás además el impuesto de adquisición —del 2% al 5% del valor en México, según el estado— más derechos de registro y honorarios notariales, que en conjunto rondan del 5% al 8% del precio de compra. Si aún no tienes claro el panorama en Estados Unidos, revisa cómo declarar impuestos en USA.
Paso a paso: cómo comprar casa desde Estados Unidos en 8 etapas
- Define presupuesto y ciudad: calcula cuánto puedes destinar al enganche y a la cuota mensual sin comprometer tus gastos en Estados Unidos.
- Precalifica el crédito: contacta al banco o entidad de tu país y pide una precalificación con tus documentos estadounidenses antes de buscar propiedades.
- Elige un abogado o notario independiente: que no sea el mismo que recomienda el vendedor o la desarrolladora.
- Verifica la propiedad: solicita el certificado de libertad de gravamen o de tradición y libertad, y confirma que el predial esté pagado.
- Otorga el poder notarial: en el consulado de tu país o ante notary public con apostilla y traducción.
- Firma la promesa de compraventa: con condición suspensiva de aprobación del crédito, para recuperar tu depósito si el banco rechaza el préstamo.
- Transfiere los fondos: siempre a una cuenta a nombre del vendedor o del notario, nunca a una persona intermediaria.
- Escritura e inscripción: tu apoderado firma la escritura y la inscribe en el registro público; pide copia digital del folio inscrito.
¿Cuáles son los fraudes más comunes al comprar a distancia?
El patrón se repite en todos los países: presión para pagar rápido y evitar la verificación registral. Los cinco más frecuentes son la venta de terrenos ejidales o sin escritura presentados como propiedad privada, la doble venta del mismo inmueble a varios compradores en el exterior, el apoderado que desvía los fondos, los desarrollos «en preventa» que nunca se construyen, y los avalúos inflados que te hacen pagar 30% por encima del valor real de mercado.
Importante: Nunca transfieras dinero a la cuenta personal de un agente inmobiliario ni a un tercero «de confianza». Los fondos deben ir a la cuenta del vendedor identificado en el certificado registral o a la cuenta de la notaría.
Contrata siempre un avalúo independiente y pide fotos y video con fecha del inmueble, tomados por alguien de tu confianza y no por el vendedor. Si te interesa además el mercado estadounidense, compara con los requisitos para comprar casa en USA siendo extranjero, que funcionan con reglas completamente distintas.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo comprar casa en mi país desde Estados Unidos sin ser residente legal aquí?
Sí. Los bancos latinoamericanos evalúan tu capacidad de pago, no tu estatus migratorio en Estados Unidos. Banco Atlántida en Honduras, por ejemplo, financia hasta el 60% del valor a personas con TPS o permiso temporal.
¿Necesito viajar para firmar la escritura?
No, si otorgas un poder notarial especial para actos de dominio ante el consulado de tu país en Estados Unidos o ante un notary public con apostilla. Tu apoderado firma la escritura en tu nombre.
¿Un extranjero puede comprar casa en la playa en México?
Sí, pero dentro de los 50 km de costa o 100 km de frontera debe hacerlo mediante un fideicomiso bancario de 50 años renovable, con un costo anual aproximado de 450 a 555 dólares. Los mexicanos y los de doble nacionalidad compran directamente.
¿Tengo que declarar al IRS la casa que compré en mi país?
La propiedad en sí no se reporta, pero sí el ingreso que genere si la rentas, y las cuentas bancarias extranjeras que superen 10,000 dólares en el año mediante el FBAR. La venta futura también se reporta al IRS.
¿Cuánto tarda todo el proceso de compra a distancia?
Entre 3 y 6 meses en promedio: 4 a 8 semanas para la aprobación del crédito, 2 a 6 semanas para el poder apostillado y 4 a 10 semanas para escrituración e inscripción registral.
Contenidos